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“住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算 “住改非”房屋应参照营业用房予以适当补偿吗

发布时间:2019年12月5日 北京拆迁征地律师  Tags: “住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算,“住改非”房屋应参照营业用房予以适当补偿吗

 张心升律师北京拆迁征地律师,现执业于北京正山律师团,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

“住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算

“住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算


“住改非”房屋,是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的,在实际使用过程中,改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。


确切的讲,“住改非”不是一个法律术语,在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法,但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。


比如一户家庭将自己临街的两层楼房,将一楼临街的房屋改成门面经营小生意,并且办理了营业执照,也一直在依法纳税,但是房屋产权证上并未做变更,房屋用途依然是住宅性质,这个就是所谓的“住改非”。




“住改非”房屋拆迁有没有统一的全国补偿标准


对于“住改非”房屋,究竟是按照住宅用房来补偿,还是按照经营性用房来补偿呢2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定,对拆迁范围内,产权为住宅,但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。


也就是说,“住改非”房屋在拆迁时可以根据实际情况来给予补偿,不能只因为产权证上的住宅性质就按照住宅用房给予补偿,但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定。


各地对于“住改非”房屋拆迁补偿都有哪些规定


各个地方也针对“住改非”都有自己的规定,部分地区甚至可享受商业房的补偿政策。


黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定:拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。


丽水:“住改非”房屋可以享受商业用房的补偿政策


比如浙江省丽水市就有这样的规定,在拆迁公告公布前近两年以上在经营的,能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件,并能按时签订拆迁补偿协议的,可以享受商业用房补偿政策。


沈阳:按照商用房评估价格70%补偿


沈阳市对于“住改非”也有非常明细明确的规定,《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条:“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分,选择货币补偿的,可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿,并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费,但不给予停产停业损失费补偿:


房屋征收决定公告时,正在经营且依法取得营业执照,连续经营时间超过两年以上;


依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录;


营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致;


2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前,已实际经营的房屋。”


所以,对于“住改非”房屋如何补偿,目前尚未有全国性统一规定,其补偿标准主要依据是各地的地方规章。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,通过上文的分析,对住改非房屋拆迁补偿安置标准国家是没有明确规定的,一般由各地的地方规定的标准进行补偿的。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。




“住改非”房屋应参照营业用房予以适当补偿吗

“住改非”房屋应参照营业用房予以适当补偿吗


住改非是指居住用房改成非居住用房的情形,如果住改非是经过合法的程序获得审批的,房屋拆迁时应该参照营业用房进行经济补偿。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》


第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:


被征收房屋价值的补偿;


因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;


因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。


《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》


对于对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。




房屋拆迁评估的注意事项


1、补偿标准低。土地管;偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。而有的省、自治区、直辖市人民政府违反立法法的规定,没有严格按照授权目的行使该项权力,将该授权给下级行政机关,下级行政机关为了减少土地储存成本,维护地方政府利益,通常将补偿标准规定较低。


2、随意性大。在农民房屋拆迁补偿纠纷案件中,有的拆迁人暗箱操作,与被拆迁农户签订拆迁安置补偿协议严重缺少公开、公平性,对同样被拆迁农户的房屋,在同等的条件下,得到的安置补偿结果不一样;另外,有的农村集体经济组织依法收回土地使用权的补偿标准,交由村民会议按照民主议定程序决定,补偿标准随意性大。


3、拆迁协议凸显家事代理性。在农村,集体土地上的房屋一般仅办理了集体土地使用权证,而未办理房屋所有权证。


4、处理难度大,主要有以下几个方面:


案情复杂。


群体性纠纷多,社会影响大。


息诉工作难做。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,住改非是指居住用房改成非居住用房的情形,如果住改非是经过合法的程序获得审批的,房屋拆迁时应该参照营业用房进行经济补偿。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。






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