民告官律师

随着1999年11月北京房屋二级市场的开放，一向陌生的房屋交易渐渐走入普通百姓生活。于是许多名词一下摆在了我们面前，“房屋置换”、“差价换房”、“已购公房”、“不可售公房”等等，面对众多的交易形式、众多的产权性质，究竟我们的房子能不能交易、如何交易。

六种产权类型房

目前北京市场上流通的房屋主要有以下几种产权类型：1、已购商品房2、已购经济适用住房3、成本价购买公房4、标准价或标准价优惠价购买公房5、承租公有住房（成套）6、承租公有住房（非成套）。这六种房屋在市民选择交易办法时应区别对待。

标准价公房交易

有两种选择

对于已购商品房，居民可直接在房屋二级市场出售或置换；对于已购经济适用住房应向房屋主管部门取得上市许可后，在房屋二级市场出售或置换；对于经济适用住房的上市审批手续简便；对于成本价购买公房，居民应首先取得房屋产权证明，在向房屋主管部门取得上市许可后，在房屋二级市场出售或置换。这其中，如果在购房合同中与产权单位无特殊说明，可不征得原产权单位同意；对于标准价和标准价优惠价购买的公房，取得产权证后，在交易时有两种选择：一、补足成本价，按照其出售办法出售。二、直接向房屋主管部门取得上市许可，在房屋二级市场出售或置换，其不同在于后者需要原产权单位放弃优先购买权，并且其出售所得按比例与原产权单位分成。

承租的公房交易只能互换

对于承租公有住房（成套）和承租公有住房（非成套）的交易办法，目前都只能采取互换的交易办法，无法在二级市场流通。其交易缺点在于成功几率太小。

社会上存在的差价换房和使用权的买卖准确讲应属房屋三级市场范畴，在目前属违规交易。如果北京三级市场开放后，对于承租公有住房（非成套）主要指平房、筒子楼等房屋就可选择在房屋三级市场以出售或置换方式进行交易。而对于承租公有住房（成套）仍须进行房改后，从二级市场进行交易。

置换交易要求高

置换交易是指一种同时进行的买卖交易。这样可在没有周转房或足够周转资金的情况下改善住房条件。但此种交易对房屋经纪公司要求较高，只有具备网络化管理和严格的交易管理情况下才可进行。

特别强调一点：只有使用权的房屋才可进行换房交易，其他房屋就只有买卖或置换交易可以选择。如果您的房屋是非成套使用权房屋，我们建议您等到三级市场开放后进行买卖或置换交易，这样交易更加正规。

在您进行房屋交易时，应选择一家正规、有规模的房屋经纪公司进行委托为您操作，这样可以提高交易效率、避免交易风险。

据悉北京已有32家品牌中介公司，日前向社会公开承诺，提供放心中介。其中，“精品家园”、“置业家园”、北京房地产交易中心等榜上有名，总之选择适当的交易办法尤为重要。

■文／王刚

■楼市词解

■什么是置换交易

是指居民之间以自身原有房屋进行交换的一种业务，一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。

双方办理完物业交割后，共同到市房地产交易主管部门办理买卖立契过户手续，原房与置换房的买卖立契并案办理。

■三级市场是什么

可概括为公房使用权市场，其主要内容包括公房使用权买卖，公房私租及公房转租市场。其中公房使用权买卖三级市场中的主要内容相对于已购公房，北京市的承租公房占绝对多数。由于公房使用权价格远低于产权价，因此它被看作促进一、二级市场的生力军，目前三级市场尚未打开。

来源: 民告官律师