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律师提醒:购买二手房应警惕制造“阴阳合同”

发布时间:2018年7月11日 北京拆迁征地律师  
尽管普宅新标准实施了一个多月,但还是有很多二手房买卖双方为减少交易税费而制造“阴阳合同”,这样的纠纷在房产案件中屡见不鲜。为此,本期栏目特邀上海市汇盛律师事务所律师张淳为该类案件指点迷津。
案情回放
甲乙双方协商后签订了一份120万的购房合同。为减少交易税费,双方私下签订了一份80万的 《二手房买卖合同》提交给房地产交易中心。甲方依约向乙方支付了80万元的房款,双方按照成交价80万元的买卖合同在房地产交易中心办理了有关房产交易的手续费、契税等。
然而让乙方未曾想到的是,甲方在领取了《房屋所有权证》后并没有向乙方支付原先约定成交价的余款40万元,甲方称双方签订《二手房买卖合同》约定成交价为80万元,其已付清了全部购房款。
法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……”
律师建议
本案例是因 “恶意串通,损害国家利益”而导致合同无效的典型,因此,双方签订的成交价为120万的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表达,该合同才有效。
二手房交易中签订两份“阴阳合同”的情况并不鲜见。从表面上看这种操作手法可以减少交易双方缴纳的税费,但事实上却存在颇多法律风险。对卖方而言,将直接面临以“阳合同”代替“阴合同”的履约风险。
对买方而言,若未来二年内要将房屋进行转让,在计算营业税时,作为计税依据的增值额会比实际增值额高出很多,再次交易产生的税费增多,最终往往得不偿失。此外,签订“阴阳合同”的双方有可能招致相关主管部门的查处和罚款。因此,应杜绝这种操作手法。



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