民告官律师

在生活实践中，房屋产权的共有关系及其房屋共有人之间的权利、义务的具体规定。
　　1．房屋共有产生的原因
　　房屋共有，是指两个或两个以上的权利主体对同一房屋共同享有所有权。房屋产权的共有关系，通常基于下列原因而产生：
　　（1）两个或两个以上的人共同购置，如几个合资人共同购买并按比例分享房屋的所有权；夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋；有劳动收人的家庭成员共同积蓄购买的房屋等。
　　（2）两个或两个以上的人共同建造。两个或两个以上的人共同建造并根据约定，按一定比例共同出资、出力、出物共同兴建；或者一方出资，他方出力、出物；或者一方出资、出力，他方出物共同建造房屋，并按约定的比例进行分配。
　　（3）两个或两个以上的人共同继承。被继承人死亡后，其遗产中的房屋产权不能进行分割时，只能由继承人共同享有。
　　（4）两个或两个以上的人共同受赠，多人共同接受房屋赠与而形成的房屋共有关系。
　　按照我国《民法通则》的规定，共有分成两种基本形式，即按份共有和共同共有，所以，房屋共有可分为房屋按份共有和房屋共同共有。
　　2．房屋按份共有人的权利和义务
　　房屋按份共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对同一房屋享有权利和承担义务的一种共有关系。我国《民法通则》第78条第2款对此作了专门规定。其按份共有人的权利和义务为：
　　（1）按份共有人依其份额对共有房屋享有占用、使用和收益权。按份共有人在行使权利时，应维护其他共有人的利益，在通常情况下，对共有房屋的使用和收益方法，应取得全体共有人的同意，而不能由每个共有人按自己的意志自行决定，更不得未经其他共有人的许可，擅自占有、使用共有房屋。
　　（2）按份共有人有权按份额处分共有房屋。《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果房屋共有人未通知其他共有人而将其份额出售给第三人，其他共有人又愿意以同等条件购买的，那么，与第三人的买卖行为，一般应认定无效。
　　（3）按份共有人按各自的份额对共有房屋承担义务。共有人享有的份额越大，承担的义务也越多，反之亦然。值得注意的是，鉴于房屋本身的性质，对基于房屋而与第三人形成的债务，各共有人应承担连带责任，共有人中的一人或数人履行后，有权要求其他共有人按照各自承担的份额予以偿还。
　　3．房屋共同共有人的权利和义务
　　房屋共同共有是指两个或两个以上的共有人对同一房屋不分份额地平等享

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