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离婚了,怎样分割房改房

发布时间:2017年12月20日 北京拆迁征地律师  





    离婚了,怎样分割房改房
    [案例]
    一桩离婚案件不久前刚刚判决,其他无所谓,惟独关于房产的判决使得男方很不满意。该房屋系二居室房屋,90平方米,原为女方单位分配的公房,1994年,夫妻俩按照房改政策以4万元的成本价买下了这套住房,但还没有办下产权证。因为俩人闹离婚,对房子争执不下。男方没有其他住房,就在法庭上提出,希望两人各住一间房,或按照房屋的市场评估价格公平分割。但法院未给予支持,判决此套房屋给予女方居住使用,女方则将购房款的一半即2万元交给男方作为补偿,男方须立刻搬出该房屋。男方心里非常不满,总觉得吃亏,又不知在哪里吃了亏,遂向律师请教。
    [律师评析]
    夫妻双方在婚姻关系存续期间参加房改,取得房改公房产权,离婚时如何处理房产的问题,在现阶段及以后相当长的一段时间里,在全国各地会普遍存在。
    作为律师谈论此问题,所述所想,均应以法律为据,但房改在我国刚刚开始,尚属于初始阶段,所以没有明确的法律对此作出调整。我们所能依据的,是《民法通则》、《婚姻法》,最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。
    取得房改公房产权有两种可能,一种是以标准价购房,取得部分产权。一种是以成本价购房,取得完全产权。对此,我作分别的论述。
    以标准价购房只能取得部分产权,无论比例高低,都与售房单位存在着一种产权共有关系。属于公民所有的部分,即是夫妻双方的共同财产。
    我国《婚姻法》第十三条规定:夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
    依据这一条款,最高人民法院在《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中规定:对夫妻共同出资而取得部分产权的房屋,人民法院可参照上述有关解答,予以妥善处理。但分得房屋部分产权的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一半价值的补偿。
    我们可以看出,这种规定不大公平、不大符合房改及市场经济发展的趋势。公房上市是必然的,一旦上市,其价格定会比房改购房的标准价高得多,夫妻离婚时,一方取得标准价的一半,而另一方却拥有价值巨大的房屋,这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产所有权、处分权的规定。
    因此,在此司法解释中,最高人民法院又作一变通规定称:对夫妻双方均争房屋部分产权的,如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同,可采取竞价方式解决。虽然这也不能说是一种好的办法,但必竟已经有了司法解释,也只能适用该司法解释。而对于以成本价购买的房改公房,离婚时又该如何处理呢。
    现阶段房改的政策法规,均没有也无权直接对离婚时如何分配此种房产作出规定,我们要作一个法律逻辑推理。
    建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定:职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,经登记核实后,发给《房屋所有权证》,产别为私产。
    也就是说,婚姻关系存续期间,夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房,即为公民私有财产,享有完全的占有、使用、收益、处分权利。而依据《婚姻法》之规定,无论该房产的产权证上登记的是夫妻一方或双方,该房产实际上都是夫妻双方的共同财产,双方都对该房产享有所有权。任何他人不得对夫妻共有财产的所有权加以侵害。离婚时对该房产的处理,就不可再依据最高人民法院的司法解释,而应象夫妻共有的彩电、冰箱等其他财产一样,按实际价值予以析产。
    打个比方,假设夫妻二人在婚后买了1000元的股票,离婚时已涨到10000元,则双方各能分得5000元;若离婚时股票已跌到100元,则双方只能各分50元,决没有再按1000元来分割股票的道理。
    取得产权的房改公房,其性质同其他商品房住宅别无二样,其价值也同于相似商品房住宅,一旦进入市场,其价值会直接体现出来。所以,夫妻双方离婚时,只能按该房产的实际价值来分割,而不能再按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值,只有这样才是公平、合理、合法的。
    目前,有些地方法院以不好评估为借口,不愿意在审理过程中按上述方法析产。实际上,除了让评估机构作出精确评估外,最简单的方法,就是参考同类地段同类型的房产价格(可以从有关售楼广告中查知),计算出自己房产的重置价格,扣除析旧,即为房产现价,再由夫妻双方协商分割即可,从技术上看这并不困难,也完全可以办得到。



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