民告官律师

房价涨了70万毁约房东赔了40万。 法官说，房东承担的是缔约过失责任
去年以来房价高歌猛进，房东毁约司空见惯。但是，别以为毁约后付一点违约金就可以将买主打发，房东也可能面临缔约过失责任而承担巨额赔偿。日前，宁波江北区法院判决了一起房屋买卖合同纠纷案，毁约房东被判赔偿买主40万元。
案情回放：
去年9月11日，宁波海曙的江先生在当地报纸广告上看中了一套房屋。房屋位于江北区颐和名苑，价格是185万元，江先生马上联系了中介。9月14日，通过中介，江先生与房东陆某以184.8万元的价格签订了《存量房屋买卖中介合同》。
按合同约定，江先生支付了5万元定金，首付款69万元将于9月
28日支付，余款110.8万元委托中介公司办理按揭。同时，中介服务费1.6万元由江先生承担，签约当天付清。合同约定，买主延迟付款，每逾期一日支付房东200元，逾期10日，作违约处理。
但是合同签订后第四天，房东陆某便通知中介公司要求解除合同，江先生不同意。于是，双方便僵持下来。10月10日，江先生起诉到江北区法院，要求继续履行合同。
审理中，房东的妻子说，老公卖房子她不知情，协商、签约均未到场。房屋是夫妻二人的共有财产，她不同意卖，卖房合同无效。房东陆先生说，老婆确实不知情，只能解除合同，他愿意双倍返还定金。
不过买主江先生不乐意了，他提出，自己再去买同样的房子要多
掏90多万元。审理过程中，江先生申请法院对涉案房产的价值进行了评估，结果该房产在11月24日的市场价格评估为259万余元。
法官说法：
房东要承担缔约过失责任。涉诉房产是陆某、王某夫妻共同财产，陆某擅自处置涉案房屋中属于王某的份额，事后未得到王某的追认，该房屋买卖合同应为无效。对此，陆某承担主要责任，而江某也承担相应责任。根据合同法第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所以陆某应返还原告定金5万元。此外，陆某擅自处分共有财产，导致合同无效，存在过错，根据合同法第42条的规定，应承担缔约过失
的损害赔偿责任。赔偿范围不仅应包括原告实际支付的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。对此，可参照涉案房屋在订立合同后至评估日的增值部分予以确定，即为74.5万元（评估价259.3万元-合同价184.8万元）。当然，在订约过程中，原告江某也存在一定的过错，因此综合房屋增值情况、合同实际履行情况，以及原、被告各自的过错责任的大小等因素，法院一审判决原告江某与被告陆某签订的合同无效；被告陆某在判决生效之日起30日内归还江某购房定金5万元，并赔偿江某损失40万元。
■本报记者余春红通讯员郭文婷