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最担忧宏观经济 最看好一线城市房价走势

2016开年经理人信心趋稳

中房MCI 中心高级研究员 李红梅/文

2016年开年，经理人信心整体保持平稳，中国房地产经理人信心指数为73。

值得关注的是，众多接受采访的职业经理人，在国家GDP增速、税收政策等细分调查指标上的平均打分偏低;对房价走势、消费者购房意愿、营销能力等指标的信心打分则较高;对企业成本控制、融资能力等指标也较为乐观。

在今年，中国房地产报和中国房地产经理人联盟强强携手，达成战略合作，共同把脉全行业，给国家制定宏观产业政策和企业的经营管理提供决策依据。

相比往年，今年的调查标准进一步细化，评判分成了国家宏观经济、市场走势和企业经济管理三大部分。目前接受调查的经理人范围主要包括房地产企业董事长、总裁以及营销总监级别人士。

目前，受访的一线城市参与调查的经理人较多，从所在城市的供求关系选择来看，超过40%的经理人给出了供不应求的判断，甚至有高达17%的经理人直接给出了单项满分的判断。2016年经济环境仍然复杂，虽然职业经理人对行业的整体判断大体谨慎乐观，但由于各种分化仍在加剧，去库存仍是主基调，企业要多在产品和服务上下功夫。

调查时间：每个月的第四周对下个月做出预测

调查对象：企业董事长、总经理、总裁以及营销总监等

一、国家宏观政策总计30 分

1.国家GDP 增速的调整：平均分5.7

主要是指国家GDP 的定调

好：7 分以上中：5~6 分差：5 分以下

2016 年开年伊始，房地产职业经理人对宏观经济形势的判断较为谨慎，一线城市的职业经理人对房价走势预期相对乐观。

2.金融政策：平均分6

主要包括首付款比例、利率、准备金率、开发贷政策

好：7 分以上中：5~6 分差：5 分以下

3.产业政策：平均分5.32

主要包括限购、限价、保障房政策，国家专门来规范房地产行业的产业政策

好：7 分以上中：5~6 分差：5 分以下

4.税收政策：平均分3.63

主要包括房地产税、营业税、土地增值税、契税等

好：5 分以上中：3~4 分差：3 分以下

关于房地产相关税收的加减法一直是企业的敏感问题。相对于其他选项的信心，经理人对于税收政策调整持相对保留的态度，平均分才占到总分一半。

二、市场走势总计30 分

1.所在的城市构成

从1 月接受调查的房地产经理人来看，一线城市的经理人占到大多数，占总调查人数比例的75%，其次是三线城市和四线城市，二线城市的仅占3%。分化成为众多经理人的共识。

2.您所在城市供求状况：平均分7.31

供不应求：8~10 分供求平衡：6~7 分供大于求：5 分以下

3.消费者购房意愿：平均分7.45

主要指近期有无购房意愿

有：8~10 分观望：6~7 分没有：5 分以下

4.房价走势：平均分8.18

主要指大家对房价涨跌的判断

暴涨：10 分微涨：8~9 分持平：6~7 分跌：5 分以下

经理人对消费者的购房意愿持充分肯定的态度，过半的经理人认为当下消费者有购房意愿。仅有1.5%左右的人持悲观态度，认为当下消费者暂无购房想法。

三、企业经营管理总计40 分

1.土地储备：平均分：6.97

主要反映开发商拿地情况

充足：8~10 分维持：6~7 分不足：5 分以下

从企业的经营管理来看，经理人认为，购房需求始终存在，但开发企业要从整合营销和产品本身去突破。如北京市场将在2016 年步入豪宅销售激烈期，产品地段，品牌价值，产品创新度都成为能否突出重围的关键。

2.融资能力：平均分：6.91

主要是融资信用、渠道、成本

强：8~10 分中：6~7 分弱：5 分以下

3.成本控制能力：平均分：7.25

主要指人工、建安成本等等

强：8~10 分中：6~7 分弱：5 分以下

4.营销能力：平均分：7.78

产品定位、市场定位、营销策略，包括企业销售手段、团队、渠道等

好：8~10 分中：6~7 分差：5 分以下

一个有意思的现象是，无论哪个城市的经理人，都对企业的营销能力给予了充分肯定。13%的经理人给出了单项10 分的满分。仅有不足10%的经理人认为企业营销能力处于相对较弱的状态。

部分参与调查的职业经理人观点集锦：

新城控股集团高级副总裁欧阳捷：

在经济转型升级完成之前,2016、2017年将是住宅市场历史上最好的也是最后的政策机遇期，住宅销售将不会低于2015年，整体房价上涨，一线城市房价普涨、二线普涨、三四线止跌回升，局部有下降。中小房企停工、半停工、倒闭、破产愈演愈烈，转让、出售、合作的最好时机已经错过，议价能力大幅下降。

五矿建设北京区域公司项目营销负责人炊昭煜：

北京一手房市场已经演变成豪宅市场。拿地模式不改变，开发商拿地成本肯定高企。转嫁后，受害的最终是平民百姓。

北京紫光科技服务集团有限公司战略合作部总监张谧：

一线城市始终有购房需求存在，但是消费者对于较高的房价或多或少都会有所考量，对开发公司来说，更强大的整合营销能力和更精细的产品力才是突破重围的法宝。

北京某豪宅项目营销负责人王先生：

由于北京供地量少，价格昂贵，造成入市供应量有限。

商业地产项目总经理丁先生：

年初两会之后，会有新一轮机遇。

全国性地产集团北京公司销售总监黄先生：

北京市场将在2016年步入豪宅销售激烈期，产品地段、品牌价值、产品创新度都是能否突出重围的关键元素。

地产集团营销总监王先生：

市场不好，营销更显重要。

地产项目销售总监方先生：

应该降低信用优良购房者首套的首付款及利率，增加二套以上的各项税收。

区域地产公司营销总监刘先生：

经济环境堪忧，房地产政策偏利好。

来源: 民告官律师