民告官律师

进入本月，土地市场和气温一样火热。记者统计得知，在一二线城市，本月前三天，就已经涌现七块地王，有在北京、上海、杭州、厦门等热点地区，也有郊区地块拍出高价。业内人士分析称，目前地王频出已成趋势，融资成本相对低廉的企业抢地更为凶猛。不少新“地王”的出现确实在帮助老“地王”解围，而争相高价拿地的房企是否能被下一轮“地王”解围仍是未知数。未来房价不涨超50%，许多“地王”将遭遇入市难。

　　昨日，厦门翔安区捧出新晋单价地王。而当日下午，首开金茂联合体以60多亿元拿下杭州市拱墅区宅地，刷新拱墅区楼面价。

　　而这已经是三天来出现在一二线城市的第七宗地王。本月1日，上海宝山顾村拍出了溢价率300%、地价3.7万元/平方米的土地；本月2日，深圳龙华上塘地块出让，5.6万元/平方米的地价接近甚至超过了周边在售项目房价。而北京当日近郊海淀北乃至远郊区顺义、延庆的三块土地，楼面地价超过3万元/平方米。

　　趋势一：

　　捧新“地王”解围老“地王”

　　记者观察得知，在不少新“地王”的角逐战中，都有周边老“地王”的影子，这些企业在拍地的时候对新地块进行抬价，从而推动了新“地王”的诞生。

　　“我们有自己的拍地策略，最终虽然这块地并没有被我们收入囊中，但是间接可以带动我们在当地的新盘销售。”在抢地大战后，一个不愿透露姓名的房企管理层对记者表示。

　　而另一位业内人士则表示，用新地王为老地王“解围”是房企的惯用策略，高地价可以反哺周边的房价。不过，其也直言，最终房企是否能顺利回款还是要靠购房者买单，争相高价拿地的房企是否能被下一轮“地王”解围，依然是个未知数，风险很大。

　　“比如很多之前刚需的区域，都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要超6万元/平方米，导致市场全面高端化，未来市场会怎样很难判断。” 中原地产首席分析师张大伟表示。

　　趋势二：

　　融资成本低央企国企抢地

　　拿下上海顾村的信达地产，其是财政部直属信达资产的子公司。而新晋深圳总价地王的夺得者电建联合体同样也属央企联合体，其中中国电建直属国资委，方荣地产则是中国金茂子公司，中国金茂的第一大股东是中化集团，也是国资委直管企业。

　　而如果把时间维度拉到近半年，记者发现，逾50%的地王最终都被国企收入囊中。中原地产研究部统计数据显示，今年截至5月31日，全国土地市场合计有105宗高总价地块，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额为1785.8亿元，占比为54%左右。

　　“地王频繁出现，是资金潮下的资产紧张问题。”张大伟表示，而目前的市场创造地王的基本都是上市企业+国企，资金实力更强。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。“在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加活跃。”

　　易居智库研究总监严跃进则认为：“此类城市尤其是一线城市土地价值持续上升，所以相比别的领域，国企或央企更愿意选择投资房地产。”

　　也有分析人士指出，央企今年接连大手笔拿地，或许与央企整合有关。

　　业内分析

　　未来“地王”入市难

　　“一二线城市，地王频繁出现已经成为趋势。”张大伟表示，对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力令风险大增。

　　其认为，二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定，从整体来看，特别是南京、合肥、厦门、苏州，房价上涨的二线四小龙成为地王最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之后，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，一线城市、热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必行。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么房企就有可能会因此陷入被动的局面。

　　一二线城市三日拍出多块地王

　　厦门翔安区一地块

　　万科以21.22亿元拿地，折合楼面价达2.23万元/平方米，溢价率242%。

　　杭州拱墅区宅地

　　首开金茂联合体以60多亿元拿地，溢价率93%，楼面价33106元/平方米。

　　上海宝山顾村

　　信达地产拍下的地块溢价率300%、地价3.7万元/平方米。

　　深圳龙华上塘地块

　　电建联合体以82.8亿元夺得，成为深圳年度总价地王和龙华地王。

来源: 民告官律师