民告官律师

摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孙洪林主编）

阿宝拿着这份示范文本，努力几次还是觉得很难看下去，一是不适应法律文本这种晦涩和枯燥的表达，二是看不出什么门道来，不知道这份文本和开发商填选的条款里，哪里暗藏着机关和风险，哪里风平浪静不必多留意。
（疑惑的表情）阿宝的困惑
填写示范文本应当注意什么，如要修改，改什么？
（微笑的表情）律师提示

一、关于主体的约定
（一）买受人
房屋买卖合同中，“买受人”一栏填写名字应当慎重，因为买受人将在如下事项中非常关键：
　　1．将要成为房屋产权证上记载的所有人。
　　2．需要交付首付，申请贷款。
　　3.遇有对方违约时，追究对方的责任。
　　4.一旦违反合同约定，承担违约责任。
　　5.在取得产权证之前，合同可以证明房产是属于他的财产。
（二）出卖人
开发商是楼盘的开发者，也是楼盘的大产权人，购房人只有与其签定合同后，才能够从开发商手中分割获得“小产权”。因此，只有同开发商签约，才能够顺利获得产权。
那么，如何确定与您签约的就是开发商呢？
第一，签合同前，请首先审查商品房买卖合同上的“出卖人”与《商品房预售许可证》上记载的销售单位是否一致，《商品房预售许可证》上记载的销售单位就是楼盘的开发商。
第二，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与《国有土地使用权证》上记载的土地使用权人是否相同。
第三，如果是现房，应核对商品房买卖合同上的“出卖人”与《房屋所有权证》上记载的所有权人是否一致。
 （三）代理人
看房、选房、签约到交房的过程中，经常会遇到开发商的“代理人”，比如，开发商会把销售事务委托给专门的销售公司或房地产经纪机构进行，面对这些代理人，应该注意：只有开发商才有权把房屋转让给购房者，因此应该与开发商签约，如果《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的单位不是开发商，而是销售公司或房地产经纪机构，一定要求其提供开发商盖章的授权委托书，并保留原件。否则在法律上，出卖人卖了他人财产，这个合同是无效的，购房者既拿不到房又找不到开发商。将来发生纠纷只能追究这个代理人的责任。很显然，代理人的实力无法跟开发商比，是不是皮包公司都不一定。
（四）投资商、发展商和承建商
他们经常在广告、宣传材料上出现，但是他们都没有权利签订商品房买卖合同。

二、违约金的约定
相对来讲，购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、设计变更到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。
（疑惑的表情）阿宝的困惑：约定违约金时，该注意些什么呢？
（微笑的表情）律师提醒：
1、在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握。可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上（一般开发商会约定为万分之三）；
2、解除合同返还房款时将同时返还的同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别非常大；
3在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对；
4、在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无，违约时赔偿是法律规定的，无须再约定。应当约定没有损失时如何承担责任及有损失但很难计算时如何承担责任，才能使违约条款能落到实处。要给违约条款“装上牙齿”。
三、陈述性条款的约定
示范文本有很多陈述性条款，如预售许可证号、产权证号、土地使用权出让合同编号、规划用途、房屋套内使用面积等等，这些条款在开发商提供的示范合同中经常已被划掉。但这个并不是无关紧要的细节，开发商的责任有些就隐含在这些陈述性条款中。比如套内使用面积，最好写入合同。想想看，我们买房其实买的是一个属于自己的生活空间，这个空间的大小就是套内使用面积，但合同中经常使用的却是建筑面积，这好比我们买彩电，商家不按屏幕大小算价格却按外框尺寸算一样。我们必须争取把签合同真正想要的东西写在合同上。否则我们不知道那个建筑面积里属于我们的到底是多少。也便于在开发商设计变更或施工原因造成套内面积缩水而总面积不变时追究其违约责任。
其他陈述性条款也是一样，陈述本身即包含了保证陈述内容真实的承诺，是对开发商诚信履约的督促和规制。便于在开发商提供虚假信息时认定合同无效和追究其违约责任。
四、 广告内容写入补充条款
如果你决定购买一坐房产是因为广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，最好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担怎样的违约责任。
如前文所述，司法解释规定中广告对开发商产生约束力的前提条件有很多，基本可以说指望不上。如广告内容能直接变成合同条款，发生纠纷时，用不着借助任何法律规定的救济就可以追究责任。
广告内容写入合同，也是一个合情合理的要求，我们有理由相信开发商白纸黑字广而告知的事项是认真的，是准备付诸实施的，既如此，写入合同何妨？敢说就应当敢写。否则就是缺乏基本的诚意。如果开发商坚决不肯写入合同，那就太应该掂量掂量了。
如果开发商不肯写只是因为行情火暴根本懒得敷衍，那也有个简便做法，加一句“开发商提供的楼书、广告资料视为本合同附件，如有变更将承担违约责任”，在什么情形下承担什么样的违约责任最好明确，比如水景变成了车棚，违约金如何计算。当然，能约定如此详尽对购房者是个严峻挑战，但至少我们应当首先知道，如要争取将广告内容写入合同，该向拿个方向争取。

五、贷款不成的约定
如果购房合同签定后，因资信记录等原因银行不予放贷，则购房者的履约能力就可能会出现问题，如果不在合同中事先妥善约定，就要承担不能按约付款的违约责任。因此应当争取约定，“自双方签订房屋买卖合同之日起    日内，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件等原因而致使购房者无法成功申请银行贷款的，买卖双方均可解除本合同（或买方无法成功申请银行贷款又不能自行解决房款问题的，双方均可解除本合同）”。
（疑惑的表情）阿宝的困惑：自己作为购房人，如贷款不成，在合同中该如何约定相关事宜？
（微笑的表情）律师提醒：最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
该规定只是讲对方当事人可以解除合同，如果对方不解除合同而要求继续履行的，则购房者仍然无法抽身而出，所以应当约定购房者也同样有解除权，并且解除合同不需要承担违约责任。

六、不可抗力的约定
有些开发商将恶劣天气和政府部门的原因也通过补充协议约定归为“不可抗力”之类，这将给开发商留下一个方便好用的借口。房屋建设周期较长，碰上几个恶劣天气是很正常的，开发商应当在签定合同时就有所预料和防备。另外“恶劣天气” 实在是个模糊概念，几级台风才算？即使下雨也分好几等级，那种才算？政府部门的原因也是个笼统概念，政府审批不通过，是政府的原因还是开发商原因？所以争取取消此类约定。至少应约定如发生不可抗力或政府部门原因致使工期延误的，开发商应依合同约定履行通知义务，并提供相关证明材料，如开发商不履行或未及时履行通知义务的，购房者有权选择退房。

七、规划、设计变更的约定
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。
依照该规定，双方当事人可以另行约定哪些变更事项需要通知，约定事项出现变更的，开发商必须通知，购房者可以选择退房。因此，规划、设计变更可能涉及到购房者最为关注的事项时，必须另外约定变更时需要通知。比如：
（一）会所。会所是现在开发商吸引购房者的一个卖点，这种变更不是指会所的朝向、结构形式一类的内容发生变化都要书面通知购房者，而是指原设计有会所而变更为没有、或是原设计会所面积、功能等较大的变更。
（二）景观。目前有些购房者在购买房产时，注意的不仅是朝向，还有阳台或窗外的景致，这也是部分开发商的卖点之一，即所谓“观景住宅”，这类房产中购房者的购买意向及房产的价格等与景致有着直接的关系。如果购房者购置的房产属于这一类的，应当考虑将这些景致的设计变更列入通知范围，给自己留下相对较大的选择余地。
 八、面积差异的约定
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或者约定不明确的，按以下规定处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
    （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
   （疑惑的表情）阿宝的困惑：标准很清楚，但具体如何计算呢？
（可爱的表情）：友情提示：
就以上面积差异约定的计算方式，可用例子来说明，如果合同约定建筑面积100平方米，但实际面积在97到103平方米之间的，房款按实结算，多退少补，不得退房；
实际面积不满97平方米的，比如为95平方米，可以选择退房，返还房款和利息；不选择退房的，对误差的5平方米面积，开发商应返还其中3平方米的房款和利息，另外双倍返还其中2平方米的房款。
实际面积超过103平方米的，比如为107平方米，可以选择退房，返还房款和利息；不选择退房的，对多出的7平方米面积，其中3平方米应补交房款，其余4平方米免费赠送。
（感叹号）特别提示：因此，如果合同条款约定对购房者不利，又不能争取开发商让步的，索性将面积误差条款划掉，双方不做约定，不约定时适用以上规定，相对而言，该规定对购房者权益是有保障的。
九、装修标准的约定
装修及设备标准应当具体到什么品牌什么规格甚至什么颜色，而不是笼统的“进口”、“高级”、“优质”之类含糊约定，另外要约定如达不到以上要求应承担怎样的违约责任。太粗的网眼网不到鱼，太笼统的约定也较难约束开发商。
尤其在精装修合同中，建议购房者应就所购房屋(室内及室外)的所有装修项目名称、涂料、板材等建材的品牌、价格标准或相应的档次、颜色、规格、位置、施工工艺等给予详尽而明确的记载，并把房子交付时的装修标准在合同中加以明确，从装修的设计、布局到建材品牌的选用以及施工工艺等都要详尽地在补充条款中体现出来。对于以什么标准进行验收、由谁进行验收以及验收程序等问题，应在合同中约定。也可直接规定按照建委颁布的《高级建筑装饰工程质量检验评定标准》来进行验收，可省许多笔墨。
十、房屋平面图的约定
合同附件中的房屋平面图应当要求标识具体的长、宽、距离、层高、厚度、角度、开门朝向、窗户位置尺寸等数据，并在违约责任条款中约定各项数据偏差超过一定比例时开发商怎样承担责任。如果房屋平面图只是形如硬币大小的多边形，则开发商活动的余地实在太大了。即使设计存在较大变更，也很难依据合同主张开发商违约要求其承担责任。
 


来源: 民告官律师