在商业地产中，双方基于租赁合同关系，承租人取得了房屋使用权，一般出于经营需要，会对房屋进行装修，这种投入较大。尤其是双方签订了长期租赁合同大型商铺或写字楼，承租人出于对出租人的信任，或者说是出于对合同的信任，往往斥巨资装修。可是在合同履行的过程中，可能会出现对方违约的情况。虽然合同中约定了较高的违约金，但如果无法举证证明自己的损失，或者在证明损失的证据不充足的情况下，法院可能会依照《合同法》第114条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，将违约金下调，致使承租人遭受损失；即使对装修部分进行评估，评估结果业未必能够准确反映承租人的全部损失。
鉴于上述情况，承租人可在与出租人签订租赁合同时，约定计算损失的方式，将来以此作为主张损失的依据。但要注意，应按照合同约定的计算方式收集证据。因为，法院可以依法调整违约金，却无权调整损失和损失的计算方式。
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民告官律师
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