民告官律师

　　住房问题是重要的民生问题，做好住房保障工作是政府的重要职责所在。2009年以来，我国在住房保障方面的投入明显加大，特别是保障性住房建设力度显著加大，这对解决好城镇低收入住房困难家庭的住房问题具有重要意义。但也要看到，目前我国城镇住房总量不足的问题已大大缓解，而随着城镇化较快发展，城镇“新移民”的住房困难问题日益受到关注。面对我国住房市场的新变化和住房保障面临的新特点，宜进一步完善住房保障管理制度和相关政策，更好地做好住房保障工作。

　　加快制定住房保障规划以及相关管理政策

　　住房保障工作是一项长期性工作，需要总体规划、分布推进。

　　一是建议抓紧研究出台住房保障发展规划。对未来住房保障面临的基本形势、各类住房保障对象数量和状况、政府保障能力进行综合分析判断，在此基础上明确提出住房保障发展的目标、近中期工作重点和主要指标，确保住房保障工作能够在一个清晰、稳定的目标框架下进行。

　　二是宜将住房保障立法工作提上日程，及早出台《住房保障条例》或《住房保障法》。住房保障是长期性工作，需要依法进行。建议抓紧研究制订《住房保障条例》或《住房保障法》，对保障对象条件、保障目标、资金来源、退出机制、管理方式等主要内容做出明确规定。

　　三是加强管理信息系统建设。住房保障信息系统应实现与民政、公安、银行等系统的信息共享，提高住房保障信息审核的可操作性、准确性和及时性。做到审核信息的共享机制和联防机制。将保障对象的申报信息与相关部门共享，特别是与银行等信贷审核信息共享和相互验证，以保证信息的真实性。

　　进一步完善房地产调控政策，保障房地产市场持续稳定健康运行

　　1998年住房制度改革确立了住房分配市场化的基本方向，住房制度改革对改善人民居住条件发挥了重要作用。但由于不同群体收入差距较大，低收入家庭很难通过市场化方式解决住房困难问题。此外，2006年以来部分城市房价涨幅过大、过快，普通群众的购房能力明显不足，这进一步增大了对住房保障的需求。不论对保障对象发放房租补贴，还是实行实物配租、配售，本质上都是一种低价补贴。如果住房市场价格?穴售价和租金价格?雪过高，需要补贴的人群和补贴的实际数额就会加大，住房保障的压力就会明显加大。因此，做好住房保障工作，缓解住房保障压力，客观还要求房地产市场能够平稳健康发展、市场房价保持在合理的水平上，这就对完善房地产调控政策提出了更高要求。

　　房地产市场的波动受政策影响较大。在房地产调控政策选择上，宜坚持“鼓励自住型需求，抑制投机投资性需求”的基本取向，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，努力实现房地产市场平稳运行。

　　一是更加重视根据人口变化情况调整住房供应情况，重视通过土地供给的调节来实现对住房供给的调控。未来十年我国仍处于城镇化较快发展阶段，城镇人口总量仍将保持较快增长，人口流动也将呈现新的特征。建议根据人口变化和住房需求情况，合理确定住房用地规模，既要防止部分热点城市土地供应不足造成的商品房供求紧张问题，也要防止个别城市出现的商品房供应量短期内过快增长带来的不利影响。

　　二是进一步完善以自住型需求为主的调控政策。住房的首要目的是为了居住，首次置业和改善型需求都是自住型需求，投机投资则显然不以自住为目的。建议将一人或一户拥有住房超过两套的作为投机投资性需求者，对投机投资性需求者继续实行严格的限购政策。实践证明，限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策，宜继续坚持。但目前个别城市限购政策对正常首次置业和改善型需求要求过严，建议在总结各地经验基础上，进一步完善限购政策，使其既能够发挥在限制投机投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求。同时，进一步完善对不同购房群体的差异化信贷政策。对首次置业，可实行不低于30%首付，不低于0.85倍基准利率；对二次以上购房，实行不低于60%首付，不低于基准利率；对在银行有贷款未还清而申请新的住房贷款的购房者，则不予贷款。

　　三是实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是房地产市场短期内出现大幅波动的首要原因。根据目前金融监管部门对住房贷款的首付要求测算，贷款利率下调1个百分点，可在不改变首付和月供的情况下将购房人的支付能力提高6%。利率政策是宏观调控的重要手段，利率调整有其必要性，但在调整利率时宜采取相应政策对冲利率调整对房地产市场的影响。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策。如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动。

　　四是降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费并增加二手房供给。目前二手房交易环节税费过高，既不利于居民持续改善居住条件，也不利于增加二手房的供应。建议在坚持和完善限购政策的基础上，降低房地产交易环节征收的契税、个人所得税等税费，降低营业税的收取年限，鼓励居民通过换购住房持续改善居住条件。

　　研究出台首次置业计划

　　在目前的政策框架下，城镇低收入户籍家庭住房困难的住房保障问题已基本得到解决，难点在年轻人?穴包括外来务工人员?雪的住房困难问题。这部分群体收入水平不高且积累少，首次购房会存在较大压力。但也要看到，由于这部分群体收入水平总体处于持续增长期，且未来可持续工作时间长，中长期的购房支付能力在逐步提高。因此，关键要解决这部分群体短期购房支付能力不足的问题。借鉴国际经验，建议可研究出台首次置业计划。对首次置业者给以一定额度的购房补贴或贷款贴息，并在税费政策等方面给予政策支持，通过首次置业计划帮助年轻人适当减轻首次置业时的压力。

　　进一步完善住房租赁的法律和政策体系，加强对租房者的权益保护

　　从各国经验看，在绝大多数国家，私人住房拥有者都是居住房源的重要提供者之一。德国等许多发达国家虽然住房自有率低，但居民居住条件总体较好。同时，随着各国住房总量和户均住房套数的增长，在住房保障方式上越来越重视从“补砖头”向“补人头”转变，这意味着私人住房拥有者为住房保障对象提供了许多房源。根据第六次人口普查数据测算，2010年我国城镇家庭户均住房套数已达到1.02套／户，城镇住房自有率接近80%，这意味着我国城镇住房总量不足的问题已得到较大缓解，私人住房成为住房租赁市场的主要提供者。针对住房市场的这种变化，建议在住房保障中更加重视利用好社会存量房源。需要指出的是，同发达国家相比，目前我国对租户利益的保护还很不够，这也在一定程度上加剧了对政府提供的保障房的需求。建议出台相关法律法规，更加重视对租房者的权益保护。同时，建议通过税收等政策引导业主同租户签订长期租约，如可规定租赁期达到3年或以上的可以免交相关税费。在住房保障上，允许并鼓励保障对象在市场上租赁住房，政府根据保障对象的收入等情况给以相应补贴，逐步实现住房保障从“补砖头”为主向“补人头”为主、多种保障方式并存转变。

　　建立与外来务工人员需求特点相适应的住房保障政策

　　现行的住房保障制度和政策主要针对的是城镇本地户籍家庭，对外来务工人员的住房保障问题关注较少。外来务工人员数量大，住房需求也具有多样性。如外来务工人员中，有的希望在本地长期就业和置业，有的则选择回到家乡或家乡所在地的城市置业。建议针对外来务工人员住房需求特点，研究建立与本地户籍家庭既相联系又有所区别的住房保障政策体系。基本思路是：将在城镇稳定就业一段时间?穴如3年以上?雪、持续缴纳各种保险（放心保）的外来务工人员的住房保障政策可与本地城镇户籍家庭的住房保障政策一致。考虑到城市的差异性，稳定就业的时间要求可由地方政府确定。对其他外来务工人员，可继续采取鼓励雇主单位提供宿舍或发放住房补贴等方式。由于相当一部分外来务工人员是在大城市工作，但置业选择在家乡附近的城镇。因此，还应逐步完善住房公积金跨区域转移和使用等问题，更好地满足外来务工人员的置业要求。

　　（作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所）