民告官律师

正文：
上海市房屋土地资源管理局关于规范商品房销售行为若干问题的通知
各区县房地局、各房地产交易中心、各房地产企业：
为进一步规范房地产开发企业、销售代理企业的商品房销售行为，改变当前商品房销售过程中人为炒作房价、面积误差矛盾纠纷比较突出等现状，切实维护购房者合法权益，根据建设部《商品房销售管理办法》、《上海市房地产转让办法》及市政府继续对房地产交易市场进行专项整治的工作要求，现就商品房销售过程若干问题通知如下：
一、房地产开发企业、销售代理企业应严格执行国家和本市物价政策，公平、诚实地从事商品房销售，并应执行以下规定：
１、不得制造虚假的销控表及其他任何形式的虚假涨价信息、不得人为组织排队及以其他任何方式哄抬房价；不得以违反劳动管理部门规定的方式支付工资致使销售人员随意提价。
２、严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产。销售人员购买其所在企业开发或代理销售商品房的，在预定和预购阶段不得转让。取得房地产权证后转让的，则应在办理房地产交易过户手续时，向房地产交易中心提交企业出具的情况说明。
３、２００３年７月１日后申请商品房预售许可证的，在申请前，房地产开发企业或代理销售企业的销售人员应参加由房地产市场管理部门组织的专业培训，取得培训合格证后方可挂牌从事商品房销售。
房地产开发企业违反以上规定的，房地产市场管理部门应予以查处并作为不良行为载入其企业信用档案，进行公示，情节严重的，吊销其房地产开发资质，并提请工商管理部门吊销营业执照。销售代理企业违反以上等２点规定，按《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》（沪房地资市［２００３］１１号）规定处理。
二、房地开发企业销售（包括预售、现售）商品房时，应维护购房者对商品房面积和房价计算的知情权，严格履行以下告知义务：
１、应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书（房屋土地调查机构提供）、建筑平面布置图（经规划管理部门审核同意）。
２、签订商品房预售合同时，应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房出售合同时，应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。
房地产开发企业不按上述规定履行义务的，房地产市场管理部门应将其作为不良行为载入企业信用档案，进行公示并责令限期改正。
三、房地产开发企业应严格按照经批准的规划设计施工，因擅自变更建筑设计等原因引起面积误差的，按下列规定处理：
１、未征得购房者同意擅自变理建筑设计、不按施工图纸施工或向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成建筑面积增加的，购房者可以解除合同或不承担由此增加建筑面积部分的房价款；造成建筑面积减少的，购房者可以解除合同或由开发商退还减少建筑面积部分的房价款。解除合同的，开发商除应退还购房者已支付的房价款外，还应根据合同约定承担赔偿责任，合同未明确赔偿责任的，应根据中国人民银行同期公布的存款利率支付利息。
２、除上款规定情况外，其他原因造成房屋实测建筑面积和房屋预测建筑面积有误差的，应按合同约定处理；合同未作约定或虽有约定但不明确，当事人双方又不能就解决误差问题协商一致的，按下列规定处理：
共有分摊部分建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；减少的，开发商应退还减少部分的房价款；
套内建筑面积据实结算，但套内建筑面积误差比绝对值超过３％的，按建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定处理。
四、本通知自下发之日起执行，原有规定与本通知不一致的，以本通知为准。

上海市房屋土地资源管理局
二○○三年三月二十五日


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