陈潮辉律师,民告官律师,现执业于湖南勤人坡律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
一、“城中村”改造过程中的拆迁安置补偿怎么计算
依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定,进行城中村改造的时候,拆迁安置补偿款是由被拆迁人与征收部门共同协商确定的。
由于“城中村”土地的边缘性、稀缺性、多样性以及相比较于国有土地使用权的低廉性,使它拥有旺盛的需求市场,城中村发展至今,除了原有的宅基地房屋,其上出现了很多的临时用地房屋、无证房屋、小产权房和门面房。而这些房屋基于其性质的不同,补偿标准也不尽相同。
1. 土地。
土地补偿标准主要看土地性质是国有土地还是集体土地,获得国有土地使用权的方式是出让还是划拨,集体土地地块不同评估价也会不同。
2.房屋。
按照该房屋是否有合法房屋权属证书或有合法批建手续,分为三种补偿标准。
第一种:具有合法证书或者手续的房屋、因历史原因无法办理合法证书或者手续的房屋按照评估价给予补偿;
第二种:认定为违法建筑的、征收后开始抢建、加建的房屋面积不予补偿;
第三种:未超过批准期限的临时建筑、其他原因导致的无证房屋一般会折价补偿或者按照建筑成本、重置价格补偿;另外考虑到社会稳定、照顾村民生活水平等因素,拆迁部门也会对违法建筑等房屋进行一定的补偿。
按照房屋用途是住宅还是商用房,亦或是住宅自行改为经营性用房,补偿标准的主要区别在于商业用房的补偿中增加停产停业损失这一项,门面房是否认定为商业用房,主要看是否办理营业执照,是否实际经营等因素。
二、城中村拆迁与一般拆迁的区别
城中村拆迁相较于一般的征收拆迁来说,不论是从土地性质还是房屋类型,都更为复杂,所以其补偿标准也不同于一般的征收拆迁,城中村土地性质有国有土地和集体土地两种。目前现存的城中村土地性质分为三种类型。
1.已经全部被征用为国有土地;
2.虽已列入城市框架,但土地性质仍旧为集体土地;
3.部分为国有土地,部分为集体土地。房屋类型也包括宅基地房屋、临时用地房屋、无证房屋、小产权房、门面房等多种。
由于其特殊性,2011年,最高院出台《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》,其中第12条第2款规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。
也就是说,由于法律已经做了特殊规定,城中村原则上是应当按照国有土地上房屋的标准和流程进行补偿的。但是具体实施过程中还是要依据土地性质、房屋类型等具体情况进行区分。
国家征地补偿、安置标准的法律适用及依据是什么
1、征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
2、征收耕地的土地补偿费,为该耕地的被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数,按照被征收耕地的数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费的标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
3、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
4、被征收土地上的附着物和青苗费的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
5、按照前述第2项的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收前三年平均年产值的三十倍。
6、依照现在行法律规定支付的土地补偿费和安置补助费工,尚不能足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。
7、省、自治区、直辖市人民政府应制定并公布各市、县征地统一年产值标准或者区片综合地价,征地补偿做到同地同价。国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。
8、大中型水利、水电工程建设征地补偿标准和移民安置办法,由国务院另行规定。
法律概念
土地补偿费,是指国家对被征收土地的所有权人因土地被征收而造成被征收土地所有权人土地减少或者无地可耕的损失的国家补偿。
安置补助费,是指国家对以土地为主要生产资料、生活来源的农村村民因国家征收土地而失去土地后造成的生产、生活困难由国家给予的必要的生产、生活补助费用。
青苗补偿费,是指国家征收土地时,对被征收的土地上正处于生长期的青苗不能正常收获而造成的该宗土地使用权人、土地承包经营者等损失的补偿。
地上附着物补偿费,地上附着物包括房屋、道路、水井、农用配电室、地上地下管线及林木等附着在被征收土地上的各种建筑物、构筑物及设施。地上附着补偿费就是对被征收土地上的各种建筑物、构筑物及设施的拆除、搬迁、恢复、移栽花、砍伐等的国家补偿。
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第四十七条征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
《中华人民共和国物权法》
第四十二条为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
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